El Banco de España detecta un déficit de 600.000 viviendas y apunta a Málaga como una de las plazas con más demanda

El Banco de España afirma que se necesitan 600.000 viviendas hasta 2025 para suplir el actual déficit de oferta de inmuebles que hay en el país, según un avance publicado este martes de su 'Informe anual de 2023'. El estudio, que toma como referencia la diferencia entre la creación neta de hogares y las nuevas viviendas finalizadas, recuerda además que la formación de nuevos hogares y el aumento de la demanda residencial se concentra principalmente en Cataluña, Madrid, Andalucía y la Comunitat Valenciana, algo que se explica, en buena medida, por la dinámica de crecimiento demográfico de cinco provincias: Málaga, Alicante, Valencia, Barcelona y Madrid. Este selecto grupo concentra más del 50% de los nuevos hogares formados en los últimos años y encabezan también las expectativas de crecimiento a corto plazo.

El organismo presidido por Pablo Hernández de Cos señala que, en comparación con la robustez de la demanda, hay un "escaso dinamismo" de la oferta de vivienda, especialmente en el ámbito de la vivienda nueva, lo que ha propiciado el crecimiento de los precios de compraventa y de alquiler.

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"La contribución de la vivienda nueva a la oferta agregada ha sido limitada, debido, entre otros factores, a la escasez de suelo finalista y de mano de obra para la construcción, al aumento de los costes de producción, y a la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano", explica.

El Banco de España achaca también la "rigidez" de la oferta de vivienda residencial en el corto plazo a la reducida capacidad de rehabilitación de viviendas, la falta de adecuación de las viviendas vacías a las preferencias actuales de los hogares, la incertidumbre regulatoria y el auge de usos alternativos de la vivienda −como el alquiler vacacional o el de temporada-.

El menor 'stock' de vivienda disponible se debe así, en parte, al auge del alquiler vacacional de los últimos años, que supone ya cerca del 10% del tamaño del mercado del alquiler y que tiene una ratio estimada del 1,8% del total de viviendas principales del mercado residencial, con unas 340.000 viviendas.

Esta actividad se concentra en las principales zonas turísticas, en determinadas áreas urbanas (como Málaga, Marbella, Elche y Palma de Mallorca) y en los distritos céntricos de las grandes ciudades con mayor actividad turística (Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia).

El director general de Economía y Estadística del Banco de España, Ángel Gavilán, ha advertido durante la presentación del informe de que "ya no se puede actuar" sobre este déficit de vivienda, porque las viviendas que se construirán hasta 2025 "ya están anunciadas".

Por otro lado, el estudio pone de relieve que casi 4 millones de viviendas en España están vacías o desocupadas. De ellas, buena parte se encuentran en zonas con un menor dinamismo geográfico (en las ciudades con más de 250.000 habitantes, las viviendas vacías supondrían 400.000 unidades), mientras que una proporción importante se encuentran en mal estado y unas 450.000 forman parte del 'stock' de vivienda nueva sin vender.

"Si bien la movilización de estas viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, entre ellas existe una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación", resalta el estudio.

Se duplica el número de jóvenes en alquiler desde 2006

En relación al mercado del alquiler, se estima un aumento de 1,3 millones de viviendas en el parque de alquiler desde 2007, donde los jóvenes menores de 30 años casi han duplicado su presencia desde 2006, hasta alcanzar casi el 60% en 2022. El otro colectivo que explica el auge del alquiler en España es el de la población de origen extranjero. Ambos colectivos son donde se concentran los hogares con menor nivel de renta.

A juicio del Banco de España, los problemas de sobresfuerzo asociados al gasto en vivienda de alquiler se observan en las principales economías europeas, si bien en España estos problemas presentan "una especial intensidad entre los hogares con menor renta".

En 2023 las comunidades con mayor peso de las viviendas en alquiler son Madrid (23,7%), Cataluña (24,9%), Canarias (28,5%) e Islas Baleares (30,9%), frente al promedio en el conjunto de España del 18,7%.

Respecto a los precios del alquiler, entre 2015 y 2022, el incremento medio acumulado de una vivienda arrendada superó el 28,5% debido, sobre todo, a los mayores precios del alquiler de las nuevas viviendas que entran en el mercado y a los aumentos de precios en las viviendas arrendadas sobre las que se acuerdan nuevos contratos (entre un 7% y un 8% más de media anual entre 2015 y 2022).

Los propietarios de más de 10 viviendas sólo suponen un 7%

Según datos del informe, los particulares suponen un 92% de los propietarios de viviendas en el mercado del alquiler, frente al 8% de las personas jurídicas de naturaleza privada. Además, las viviendas arrendadas por particulares propietarios de más de 10 inmuebles suponen un máximo estimado del 7% en el conjunto del parque de alquiler de mercado. En el lado contrario, el peso del alquiler social es muy reducido en España, con una cifra estimada de este tipo de vivienda de 300.000 unidades, un 1,5% de las viviendas principales.

Medidas para aumentar el stock

En el informe, el Banco de España hace una serie de recomendaciones para aumentar el 'stock' de vivienda, entre las que resaltan impulsar el parque de vivienda público, lo que supondría incrementar en más de un 150% la producción anual media de viviendas registrada en España en los últimos años durante los próximos 10 años para alcanzar en torno a 1,5 millones de nuevas viviendas en alquiler social.

De igual manera sugiere fomentar la colaboración público-privada para la promoción del alquiler, a través de profundizar en las medidas ya aprobadas de apoyo al sector privado, como la cesión de suelo público, la concesión de avales para la promoción de vivienda en alquiler y las ayudas a la financiación para el desarrollo de viviendas en alquiler social o a precios asequibles.

Asimismo, pide impulsar la rehabilitación y cesión de viviendas, para lo que demanda acelerar la absorción de los fondos Next Generation de la UE; de manera que las ratios de rehabilitación de vivienda se sitúen en línea con lo observado en las principales economías y valorar la idoneidad de establecer distintos mecanismos e incentivos para la cesión de viviendas vacías o de uso esporádico al sector público, de forma que puedan ser destinadas al alquiler social.

Recomienda subir el IBi y bajar otros tributos

En el ámbito fiscal, el Banco de España sugiere revisar la tributación de la vivienda para incrementar la tributación sobre la propiedad recurrente de inmuebles, como, por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), a la vez que se reduzca el resto de impuestos sobre la adquisición o la producción de viviendas para evitar un exceso de tributación sobre este activo.

No obstante, señala que las propuestas que supongan una reducción de los impuestos vinculados a la producción y adquisición de viviendas deberían plantearse cuando se reduzcan los desajustes entre oferta y demanda en el mercado residencial porque, en caso contrario, una parte significativa de la reducción de impuestos se trasladaría en forma de un aumento del precio final de la vivienda, transfiriendo los recursos públicos a los promotores y a los propietarios de vivienda en venta.

La escalada del precio de la vivienda se contiene en Málaga mientras el alquiler se dispara

En un ámbito más social, sugiere mejorar el transporte público en las áreas metropolitanas, ya que la existencia de una red de transporte público metropolitano, combinada con un transporte urbano adecuado, permitiría incrementar el tamaño potencial de las áreas urbanas, aumentar los beneficios de las economías de aglomeración y reducir las presiones sobre los precios inmobiliarios.